В воскресенье 5 апреля жильцов четырех многоквартирных домов в Махачкале расселили в гостиницу. Около 300 человек экстренно покинули свои дома, расположенные по адресу Перова 10, 12, 14 и 16. Причина – угроза обрушения строений. Она возникла после того, как трехэтажный дом, построенный впритык к одному из многоквартирных домов «уполз» вниз по склону в овраг. Там, где течет река Тарнаирка. Жертв удалось избежать.
Мэр Махачкалы Джамбулат Салавов в тот же день среди причин, которые привели к плачевным последствиям, назвал хаотичную застройку. Также он указал на то, что все эти дома были возведены на земельном участке, предназначенном под индивидуальную жилищную застройку.
«Несмотря на то, что жители впоследствии в судебном порядке узаконили свои жилые помещения, дома не были приняты на баланс города как многоквартирные ввиду отсутствия необходимой технической документации», — сказал градоначальник.
В распоряжении редакции имеется фото «зеленки» на одну из квартир в одном из указанных домов. Где сказано, что строение было узаконено через суд уже после его постройки. Застройщик, судя по документу, — выходец из селения Маали. Словосочетание «маалинские дома» давно стало синонимом некачественно возведенного жилья.
«Мирмол» поговорил с юристом Арсеном Магомедовым о том, как появляются такие дома-призраки, и что делать, чтобы обезопасить себя при покупке жилья.
— Арсен, что вообще означает термин «не приняты на баланс города»? Жильцы этих домов уверяют, что исправно платили за услуги ЖКХ, у кого-то по суду даже взыскали за капремонт.
— В советское время был только один вариант ввода домов в эксплуатацию, называемый «принятие на баланс». Собиралась комиссия из разных служб: пожарные, СЭС и другие. Все подписывали бумагу о том, что дом нормальный, и принимали его на баланс города — райисполкома, горисполкома. Все считалось государственным, государство делало ремонт, люди только за коммуналку платили. Советский Союз распался, теперь у нас имущество частное. С баланса как раз все сняли — приватизировали. Вот все, кто приватизировал, они автоматически с квартиры получали долю в праве на весь этот жилой дом, участок под ним. И вот эта история про принятие на баланс отмерла, это анахронизм.
Теперь процедура изменилась. Застройщик получает разрешение на строительство дома. Минстрой осуществляет надзор за капитальным строительством на всех этапах стройки. Потом они же в конце выдают заключение, что дом построен в соответствии с проектной документацией. С этим заключением застройщик идёт в администрацию и получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. По старинке все называют, видимо, «принятием на баланс». Очевидно, Салавов, говоря, о том, что дома не были приняты на баланс города, имел ввиду то, что дома не были введены в эксплуатацию надлежащим образом, по стандарту. Это еще называется ординарный способ введения объекта в оборот.
Но государство предусмотрело экстраординарный способ введения в оборот. Это так называемая самовольная постройка через суд, по 222 статье Гражданского кодекса РФ. Предполагается, что если кто-то вдруг построил без разрешения на строительство, но при этом построил на своём участке и без градостроительных нарушений, то можно через суд узаконить это строение. По сути это такая лазейка. Но таких случаев должно быть минимальное количество. Когда я работал в Москве, Московской области, я практически не знал таких случаев. В Московской области, ну, наверное, 5% частных домов было, которые через эту историю узаконивались.
— А у нас?
— Когда я приехал в Дагестан, в 2010-2011 годах, смотрю — минимум 75% многоквартирных домов вот так вводятся в оборот. Нельзя столько вводить в эксплуатацию таким образом. Суд тоже должен назначить экспертизу, на словах нельзя же все это подтверждать. Должна быть дорогостоящая экспертиза, где чуть ли не рентгеном проверяют все, что залито бетоном, все крепления. Но по факту такого не было. Помню решение суда, где экспертизу заменяла справка: «дом построен нормально». Архитектура города давала справку, потом поняли, что это какой-то «борщ». Я удивлялся, как на себя брали смелость чиновники. Потом все-таки стали назначать экспертизы. Но они часто проходили весьма поверхностно. Приходили, молоточком били по бетону и говорили: бетон крепкий. А все остальное, например, наличие благоустроенной территории, парковок их не волновало. На это закрывали глаза. Не сказать, что все экспертизы были купленные, но был очень большой процент «левых» экспертиз.
— Что сейчас? Как часто дома вводятся в оборот через суд?
— Сейчас перестали начинать стройки без разрешения. То есть, ставки взяток настолько высоки, что становится бессмысленно искать обходные пути. Проще соблюсти все. Но что делать с теми домами, которые уже построены? Они все-таки через суды идут, узакониваются так. Этот процесс как воду, нельзя остановить. Уже все построено. Что делать людям, их жалко.
Мэрия Махачкалы сказала, что теперь ни один многоквартирный дом не будет построен, если рядом нет социальных объектов – школ, садиков. Как они планируют это осуществить? Мне один застройщик сказал, что у него попросили 30% территории отдать под социалку. Либо сам строй садики, либо площадь отдавай. Это привело к тому, что люди практически перестали получать разрешение на строительство многоквартирных домов.
— Ни один дом не строят? Не верится.
— Сейчас все застройщики хотят получить разрешение на строительство гостиниц. Почему? Потому что гостиницы по закону — нежилые помещения. Нежилым помещениям не нужны ни школы, ни садики, ни больницы. А фишка в том, что гостиницы эти они проектируют как многоквартирные дома. Но при этом называют их гостиницами. После того, как достраивают, видимо, получают разрешение на ввод в эксплуатацию. По закону у нас перевод помещения с нежилого в жилое — это компетенция администрации. Администрация в эти дела опять не лезет. Те пойдут в суд. Судья опять же действует сугубо формально. Смотрит по проекту. Дом соответствует проектным характеристикам многоквартирного дома? Да. Дворовая площадка есть, подъезды есть? Да. То есть внешние признаки все совпадают. Вот в рамках этого участка все хорошо. То, что там нету школы, садика, так глубоко судья не копает.
Сейчас ситуация в мире застройщиков такая. Я начал копаться, но пока таких решений судов не нашёл. Но нужно об этом говорить, чтобы те, кто принимают решения, понимали, что общество в курсе, мы следим за вами.
— Арсен, на что нужно обращать внимание при покупке жилья?
— Раньше я говорил, что нужно привлекать юриста. Не нотариуса или какого-то юриста — уголовщика, который посмотрит в реестре МФЦ, получит выписку о том, что все хорошо. Нет. Юрист должен проверять подноготную этой зелёнки, проверять, на основании чего она выдана. Было ли решение суда в принципе. Если спросить меня, я бы эти дома одобрил бы, потому что увидел, что в основе есть решение суда, в котором участвовала администрация. Это значит, администрация не может требовать снос, потому что она уже участвовала в этом деле. Это юридическая проверка.
После землетрясений я пришел к выводу, что помимо юристов нужно привлекать инженеров-проектировщиков. Они будут проверять, устоит ли дом в случае землетрясений. Ну и сейчас, в данном случае еще и геологическую историю вокруг смотреть.
P.S.
В тот же день, 5 апреля Сергей Меликов, выехавший на место к потенциально опасным домам, сообщил, что дал поручение республиканскому минстрою провести документальную проверку. «…вплоть до принятия решений в отношении чиновников, допустивших угрожающее жизни людей строительство».
9 апреля стало известно о том, что судья Советского райсуда Патимат Махатилова, узаконившая своей подписью один из проблемных домов, подала в отставку. На следующий день Квалификационная коллегия судей Дагестана прекратила ее полномочия.
