В поселке Энем Республики Тахтамукайского района Адыгеи обсуждается возможность застройки 172 гектаровтерриторий бывших рисовых чеков — участков с многолетним иловым слоем, нарушенной дренажной системой и близостью Краснодарского водохранилища. Чтобы разобраться, насколько такая застройка оправдана и целесообразна, KrasnodarMedia обратился к ключевым экспертам отрасли: девелопер, эколог и адвокат.
«Инженерия и безопасность — главные приоритеты»
Филипп Шраге — девелопер, генеральный директор строительной компании Kronung Group.
Земли с особым статусом
«Есть земли, которые закон относит к особо ценным. Это либо самые плодородные угодья, либо участки с кадастровой стоимостью намного выше среднего. По общему правилу переводить их в другую категорию нельзя — только в исключительных случаях, которые прямо прописаны в законе. Кроме того, регионы могут составлять свои перечни особо ценных сельхозземель — и тогда использовать их для других целей вообще запрещено. Поэтому я бы не советовал девелоперам рассчитывать на схему «купили поле — и перевели под жильё». Сначала нужно проверить категорию земли, разрешённое использование, региональные списки, кадастровую стоимость, градостроительную документацию и возможность изменить зонирование. Но если участок — просто сельхозземля без особого статуса, это ещё не значит, что там нельзя строить».
Бетон — не главное
«Профессиональный девелопер начинает не с бетона, а с инженерных изысканий. Нельзя оценить участок только по тому, чем он был раньше. Если исследования подтвердят, что грунты неоднородные или основание слабое, инженеры предложат проверенные решения: замену грунта, свайные фундаменты, плиты, уплотнение — и другие технологии. Какое именно решение подойдёт — определяют только расчёты. Просто залить всё бетоном в современном строительстве невозможно. Каждый проект проходит госэкспертизу, где отдельно проверяют надёжность конструкций. При грамотном проектировании все геологические риски можно свести к минимуму».
Гидрогеология решает всё
«Работа с грунтовыми водами — один из ключевых разделов любого проекта. Без гидрогеологических исследований нельзя сказать, есть там риск или нет. Если исследования покажут высокий уровень грунтовых вод или вероятность подтопления, проектировщики закладывают инженерную защиту: вертикальную планировку, системы водоотведения, ливневую канализацию, при необходимости — локальный дренаж. Современные жилые комплексы проектируют с учётом климатических нагрузок и нормативных сценариев подтопления».
Цена безопасности
«Дополнительные инженерные работы, безусловно, удорожают стройку. Но девелопер выбирает не самый дешёвый вариант, а тот, что гарантирует безопасность и соответствует нормативам. Если расчёты требуют свай или усиленных конструкций — их закладывают в проект, сколько бы это ни стоило. При этом нельзя заранее сказать, что вся территория потребует одинакового решения. После изысканий может оказаться, что в разных частях площадки условия разные — и фундаменты тоже будут разными. Стройка дорожает, но безопасность людей всегда важнее».
Баланс между бетоном и землёй
«Строительство сегодня нельзя рассматривать отдельно от экологии. Перед началом работ на любом участке проводят экологическую экспертизу, изучают влияние на природу и получают все необходимые согласования. Если земля имеет природоохранную ценность или есть ограничения — это обязательно учитывают. Но если участок разрешён для строительства по документам и все процедуры пройдены, то говорить, что стройка сама по себе вредит природе, было бы несправедливо. Задача девелопера — не воевать с экологией, а искать баланс между развитием, интересами людей и заботой о природе. Именно это сегодня считают стандартом ответственного строительства».
«Земля кормит — бетон не прощает»
Вениамин Голубитченко — эколог, биолог, член экологического совета при главе Новороссийска и губернаторе Краснодарского края.
Две причины сказать «нет»
«Я вижу две главные проблемы. Первая — застраивать сельхозугодья, даже заброшенные — это неоправданная трата ценного ресурса. Сельхозземли и так активно деградируют, а такие участки в состоянии залежи как раз восстанавливали своё плодородие. Вторая проблема — инженерная подготовка. Закон требует сохранять плодородный слой почвы — значит, его придётся снимать. Кроме того, участок нужно поднять над уровнем затопления, а для этого потребуется завезти и отсыпать грунт слоем от двух до четырёх метров. Объёмы работ будут колоссальными. Поля изначально проектировали под самотечное затопление, поэтому если строить на существующем уровне, дома неизбежно будет затапливать во время паводков. Без поднятия грунта выше расчётных уровней воды не обойтись. Такие работы стоят очень дорого, технически сложны и экономически неоправданны — особенно если учесть потерю плодородной земли».
Вода не уходит сама
«Бывшие чеки конструктивно представляют собой чашу. При затяжных дождях вода в них застаивается, и чтобы избежать постоянных подтоплений, территорию придётся поднимать как минимум до уровня бортов — а лучше выше. Иначе участок будет регулярно затапливать, как это уже происходит в известных проблемных микрорайонах».
Вернуть земле её предназначение
«Рисовые чеки — это сельхозтерритория, которая не обязательно занята именно рисом. В периоды, когда их не затапливали, на них успешно выращивали ячмень, пшеницу, овощи и бахчевые. Если нет сильного засоления, чеки можно использовать как обычные поля — без запуска ирригации. А при наличии денег можно восстановить всю гидротехнику: почистить каналы, укрепить борта и снова заняться рисом или другими культурами. Выбор зависит от экономических приоритетов».
Полное интервью Вениамина Голубитченко читайте здесь
«Закон — не шутка, проверка — обязательно»
Адвокат, председатель Коллегии адвокатов «Антонова и партнёры» Краснодарского края Екатерина Антонова.
Закон от президента
«4 августа Президент подписал закон, который прямо запрещает капитальное строительство в зонах затопления и подтопления. Исключение — только для работ по инженерной защите. Поэтому в случае с Адыгеей нужно официально выяснить, попадают ли эти участки в такую зону. Если да, то без инженерной защиты строить там будет нельзя — закон это прямо ограничивает».
Без дороги — нет стройки
«Очень важен доступ к участкам. Если к участку, где собираются строить жилой дом, невозможно нормально подъехать — например, дорога проходит через канал или через чужие земли, — это уже не просто бытовое неудобство. Я считаю, нужно проверять, как вообще формировались эти участки и был ли обеспечен законный доступ. Если доступа нет, то и использовать участок по назначению не получится»
Вопрос к чиновникам
«Сейчас нужна не дискуссия о том, хорошая земля или плохая, а комплексная правовая и инженерная проверка. Нужно поднять документы, на основании которых сформировали территорию, выяснить, что власти знали о подтоплениях и мелиоративной системе, как они планировали дороги и коммуникации и какие обязательства брали. Если окажется, что власть выделила землю, понимая, что без колоссальных вложений строить там невозможно, то возникает вопрос уже не об эффективности программы, а о законности решений чиновников».
Долгий и сложный путь
«По Федеральному закону № 172-ФЗ перевести сельхозугодья в другую категорию можно было только в исключительных случаях. Нужно было убедительно доказать вескую причину. Такие решения нередко выносят на общественные обсуждения. Процесс начинается по инициативе заинтересованного лица — собственника, арендатора или землепользователя. Это долгая процедура: в итоге уполномоченный орган направляет акт в Росреестр, и специалисты вносят изменения в Единый государственный реестр недвижимости. С этого момента перевод считается завершённым».
Что в итоге?
Все трое экспертов сходятся в одном, что технически строительство на бывших рисовых чеках возможно, но цена вопроса делает его бессмысленным. Девелопер подтверждает — инженерные решения существуют, но они дорогие. Эколог называет конкретные объёмы работ и предупреждает, что без поднятия грунта на два-четыре метра дома будут затапливать. Адвокат напоминает о законе, который может вообще запретить стройку, если участок попадёт в зону подтопления.
При этом все трое подчёркивают, что данная земля — стратегический ресурс. Её ценность не в квадратных метрах под фундамент, а в плодородии, которое кормило людей десятилетиями. И даже девелопер, чья профессия — строить, не советует относиться к сельхозземлям легкомысленно.
Остаётся открытым вопрос: как вообще проходила процедура перевода стратегических земель в иной статус? Кто выступал заинтересованным лицом и инициировал перевод, какие цели преследовал? Почему власти решили перевести 172 гектара сельхозтерриторий в категорию земель населённых пунктов?
В условиях глобальной продовольственной безопасности каждый гектар плодородной почвы на вес золота. Заключать его в бетон — значит лишать будущие поколения возможности производить продовольствие. Редакция продолжит следить за развитием событий и при появлении новых фактов сообщит читателям.
