Экспертное мнение доцента Северо-Кавказского института – филиала РАНХиГС Артура Симоняна:
12 декабря 2023 года принято очередное постановление пленума Верховного суда Российской Федерации № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», которым суд высшей инстанции дал разъяснения о применении законодательства по отношению к самовольным постройкам.
Пленум Верховного суда в уходящем году очередной раз напомнил признаки самовольной постройки, к которым относятся:
– возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
– возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
– возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
– возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Пленум Верховного суда РФ обратил внимание, что данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим, поэтому органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки.
При этом, указал, что изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной. Верховный суд разъяснил, что если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.
Также, Верховный Суд РФ с учётом продлением срока действия так называемой «Дачной амнистии», действующей до 01 марта 2031 в отношении индивидуальной постройки, садовых домов, разъяснил, что отсутствие на построенный жилой, садовый дома разрешения на строительство либо уведомления о планируемом строительстве не являются освоением для признания жилого либо садового дома самовольной постройкой.
В связи с этим до 1 марта 2031 года является законным действиями застройщика строительство жилых домов, садовых домов на земельных участках, которые предназначены для ведения гражданами садоводства, индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и регистрация на жилые дома, садовые дома права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок.
Верховный суд России разъяснил, что положения ст. 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с
самовольным возведением (созданием) капитальных объектов, которые соответствуют критериям недвижимого имущества, т.е. таких объектов, которые прочно связаны с землей, и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба назначению этих объектов. При этом, постройка может быть признана самовольной на любом этапе его строительства, начиная с фундамента. Также самовольной может быть признан объект недвижимости в результате его реконструкции, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема). В таком случае такая самовольная постройка подлежи сносу либо приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии технической возможности путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).
Верховный Суд РФ разъяснил, что правила, предусмотренные ст. 222 ГК РФ, не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона отнесены к объектам недвижимости, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения).
Владельцы, собственники земельных участков, право собственности либо законного владения которых нарушается нахождением или сохранением таких объектов на земельном участке, могут защитить свои права путем обращения в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения, а в случаях, когда такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе обратиться с иском о запрещении его эксплуатации.
Особо отмечено, что законом могут быть определены категории объектов недвижимости, в отношении которых не допускается принятие судом или органом местного самоуправления в соответствии со статьей 222 ГК РФ решений об их сносе либо о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. Как указал Пленум Верховного Суда РФ, к таким объектам недвижимости относятся:
— объекты индивидуального жилищного строительства, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства,
— жилые и садовые дома, созданные на садовых земельных участках.
Однако, такое возможно, при наличии одновременно следующих условий:
— права на эти объекты должны быть зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
— параметры таких строений должны соответствовать предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным федеральным законом;
— эти объекты должно быть расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов.
Если в постройке, являющейся самовольной, проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции с привлечением к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении.
Особое внимание Пленум Верховного Суда РФ удели вопросам применения срока исковой давности к вопросам о сносе самовольной постройки.
Так, общий срок исковой давности (3 года), исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком применяется к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
По требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником – арендодателем или ссудодателем земельного участка, срок исковой давности, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок.
Если арендатор или ссудополучатель возвратил собственнику земельный участок с возведенной (созданной) на нем самовольной постройкой, то срок исковой давности по требованию собственника земельного участка о сносе такой постройки начинает течь не позднее момента возврата земельного участка.
С учётом принципа единства судьбы земельного участка и возведенного на нем объекта недвижимости, если срок исковой давности по иску об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка истек, то считается истекшим и срок исковой давности по требованию о сносе возведенной на нем самовольной постройки.
Исковая давность не распространяется на требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан.
Также не распространяется исковая давность на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения.
Не является основанием для признания самовольной постройкой использование объекта не по целевому назначению, но возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.
Не может быть признана самовольной постройка, если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта.
